סוגיות בהשכרת נכסים/ מאת:עוה"ד מיליס יואב

הצהרת כוונות:

מטרתו של מאמר זה היא להאיר סוגיות מסוימות העולות מיחסי שכירות של שני צדדים לחוזה השכירות: בעל הנכס/המשכיר והשוכר תוך סקירת פסקי דין שניתנו ע"י בתי המשפט מעת לעת. אין המאמר מתיימר להקיף את מכלול הסוגיות הנובעות מיחסי השכירות. בסוגיות אלו ישנה ספרות עניפה לצד פסיקה רבת שנים והמבקש להעמיק מופנה למקורות אלו.

המאמר גם לא מהווה תחליף לייעוץ משפטי מלא ומתאים לכל מקרה עפ"י נסיבותיו הוא, ובכל מקרה קונקרטי מומלץ להסתייע בייעוץ של עו"ד הבקיא בתחום מורכב זה.

ראשי פרקים:

א.         השלב החוזי;

ב.         ערבויות להסכם השכירות;

ג.          הפרת חוזה השכירות:

            ג.1       תביעה לפינוי מושכר;

            ג.2       הסעדים הכספיים;

*==================*

א.      השלב החוזי:

יחסי שכירות נוצרים בדרך כלל בהסכם שכירות. מסיבה לא ברורה, רבים מבעלי הנכסים נוטים להקל ראש בעריכת הסכם שכירות אצל עו"ד.הסכם השכירות מגדיר את זכויות הצדדים, היקפן של זכויות אלו, ולעיתים גם את האופן שבו רשאי כל צד לאכוף את הסכם השכירות על הצד האחר. הסכמים מפורטים יותר מגדירים גם את ההליכים והזמנים שבו רשאי הנפגע [=מי שכלפיו הופר ההסכם] לנקוט כנגד הצד המפר את הסכם השכירות. לפיכך, לעריכת הסכם שכירות מקצועי יש חשיבות רבה, בייחוד לבעל הנכס.

למרות זאת, בעלי נכסים רבים לא פונים לעו"ד לערוך הסכם שכירות. חלקם משתמשים בהסכמים סטנדרטיים פשוטים שאת תוכנם ואת משמעויותיהם המשפטיות הם לא מבינים בכלל או מבינים חלקית; אחרים מורידים דוגמאות הסכמי שכירות מאתרי אינטרנט שונים מבלי לוודא שאכן ההסכם מתאים לצרכיהם ולנסיבות עסקת השכירות הספיציפית. במאמרי "הסכם שכירות אצל עו"ד?" עמדתי על מספר נימוקים מדוע חשוב לבעל נכס להשקיע בעריכת הסכם שכירות אצל עו"ד. פסיקת בתי המשפט מאז נכתב המאמר בסוגיות אלו רק חזקו את הנימוקים האמורים במאמר הנ"ל.

פנייה לעו"ד לאחר שנוצרה בעיה בין הצדדים תועלתה מוגבלת, שכן עוה"ד – בין אם הוא מצד השוכר ובין אם מצד המשכיר – כבול להסכם השכירות ולהסכמות הצדדים כפי שבאו לידי ביטוי בהסכם השכירות שהצדדים ערכו, והסעדים שיכול הוא להציע לפונה אליו מוגבלים. גם הדרך שבה ניתן לממש סעדים אלו תהיה מוגבלת. לפיכך, כאשר עוה"ד עורך את הסכם השכירות, נניח מטעם המשכיר שהוא בעל ענין גדול יותר בעריכת הסכם שכירות מקצועי אצל עו"ד, צריך ורצוי שעוה"ד יחשוב לא רק על החלקים הסטנדרטיים של הסכם שכירות, כגון: גובה דמי השכירות, תקופת השכירות, תקופת האופציה בהסכם ואופן המימוש וכיו"ב, אלא גם על הערבויות להסכם השכירות ואופני המימוש שלהם בעת הצורך.

ב.         ערבויות להסכם השכירות:

בסוגיית הערבויות להסכם השכירות לצדדים לחוזה השכירות יש אינטרסים נוגדים. נקודת המוצא היא שכל הסכם שכירות לכלול ערבות. עם זאת, המשכיר ירצה ערבויות טובות ורבות יותר, ואילו השוכר יבקש לתת ערבויות נמוכות ככל שאפשר. מאחר ובשלב שבו הצדדים מנהלים משא ומתן לקראת החוזה או אף בעת עריכת החוזה ידו של המשכיר בדרך כלל על העליונה, הרי שהוא יכול להכתיב את טיב הערבויות שהוא דורש במסגרת הסכם השכירות. ב'טיב הערבויות' הכוונה היא לאיכות הערבויות מבחינות רבות: כמות הערבים, סוג הערבות [שטרית או חוזית, ערבות בנקאית או ערבות אחרת ועוד], איכות הערבים [לבצע בדיקה מינימלית על מצב הערבים, כגון: האם הם חייבים מוגבלים באמצעים, פושטי רגל, מוגבלים בבנק ועוד], התנאים למימוש הערבות, עצמאותה של כל ערבות וערבות ועוד. ברור שהמצאת ערבויות שלא יהיה שוות דבר בעת הצורך אין לה כל משמעות. כיום חלק מהבדיקות ניתן לבצע בפשטות יחסית באמצעות אתרי האינטרנט. סוגיית הערבות דורשת היכרות טובה ומעודכנת של דיני הערבות החוזיים והשטריים, וגם מסיבה זו רצוי שהסכם שכירות ייערך ע"י עו"ד מקצועי המכיר את התחום.

ג.        הפרת חוזה השכירות:

מנקודת מבטו של המשכיר חוזה שכירות מופר בשני מצבים שכיחים: האחד, אי תשלום חיוב כספי הנובע מחוזה השכירות, כגון: אי תשלום שכר דירה, אי תשלום חשבונות חשמל ו/או מים וכיו"ב; השני: באי פינוי של הנכס המושכר. כאשר חוזה שכירות מופר יש חשיבות רבה לסעדים העומדים לרשותו. יש להבחין בין שני מצבים: הפרת חוזה השכירות כשהנכס תפוס ע"י השוכר. במקרה כזה סביר להניח שבעל הנכס יבקש לפנות את השוכר וגם לתבוע ממנו את החיובים הכספיים שטרם נפרעו; השני, הפרת חוזה השכירות כאשר הנכס פונה ע"י השוכר, ואז המשכיר מגיש תביעה כספית רגילה כנגד השוכרים ו/או הערבים לחוזה השכירות.

§  ג.1  תביעה לפינוי מושכר

כיום, פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי שכותרתו "תביעה לפינוי מושכר", קובע פרצדורה מקוצרת הליכים שבא לפשט לקצר ולזרז את תביעות הפינוי של נכסים, ולהפריד בינם לבין הסעדים הכספיים שביקש בעל הנכס לתבוע. עד להוספת פרק זה [מתיקון של תקנות סדר הדין האזרחי מ- 12/2008] היה על התובע לכלול בכתב תביעתו את מלוא הסעדים שהתגבשו לו עקב הפרת חוזה השכירות, הן סעד הפינוי והן סעדים כספיים אחרים. הואיל ובמועד הגשת תביעת הפינוי השוכר עדיין היה שוהה בנכס, סביר להניח שמיום הגשת התביעה ועד לפינוי בפועל יצטברו עוד סכומים שבעל הנכס יהא זכאי להם, ואולי גם סכומים בגין נזקים לנכס במידה וכאלה נגרמו ע"י השוכר. לפיכך, התגבשה פרקטיקה משפטית לפיה בד בבד עם הגשת תביעת הפינוי והסעדים הכספיים שהתגבשו עד ליום הגשת התביעה עתר בעל הנכס-התובע גם לפיצול סעדים, להתיר לו לתבוע בעתיד [לאחר פינוי הנכס ע"י השוכר] את מכלול הסעדים שהוא לא יכול היה לתבוע בעת הגשת תביעתו משום שאלו לא ידועים לו ו/או טרם התגבשו.

תקנה 215ז בפרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי קובעת כי תובע רשאי להגיש תביעה לפינוי מושכר לפי הוראות פרק זה. תקנה 215ז(ג) קובעת במפורש כי הוראות פרק ט"ז4 לא באות לגרוע מזכות התובע לבחור את המסלול שהיה נהוג קודם להוספת פרק זה: תביעת פינוי בסדר דין מקוצר. שאלה היא מדוע באיזה מקרה יעדיף תובע הגשת תביעת פינוי בסדר דין מקוצר על פני הגשת תביעה לפינוי מושכר לפי פרק ט"ז4?

תקנה 215ט בפרק ט"ז4 קובעת:

215ט. (א) בכתב תביעה לפינוי מושכר יפרט התובע את טיעוניו ויצרף לו תצהירי עדות ראשית של העדים, חוות דעת מומחה, אסמכתאות משפטיות, אם ישנן, ואת המסמכים הנוגעים לעניין הנדון, המצויים או שהיו מצויים ברשותו או בשליטתו של התובע ושאותרו על ידו לאחר חקירה ודרישה.

ייתכן ומסיבות מסויימות לא ירצה התובע לחשוף את מלוא הראיות שעליו לצרף לתביעת פינוי מושכר כנדרש בתקנה 215ט. תביעה בסדר דין מקוצר נסמכת על ראיה בכתב, התובע פורס את פרשת התביעה בקצרה, ולא בתצהיר, כאשר העוגן המרכזי לתביעתו היא הראיה בכתב, ובמקרה של חוזה שכירות: חוזה השכירות. לנתבע בסדר דין מקוצר אין זכות אוטומטית להגיש כתב הגנה, ועליו להגיש בקשת רשות להגן נתמכת בתצהיר שבו עליו "להיכבד ולהיכנס לפרטי" הגנתו, ואם בית המשפט שאין בטענות הגנתו בתצהיר שום טענה של ממש [="הגנת בדים"] הרי שהתובע יהא זכאי לפס"ד על אתר, מבלי שהיה צריך לעמול קשה על ראיות ו/או צרוף תצהירים, ומבלי שהיה עליו לבצע גילוי מסמכים רחב כנדרש בתקנה 215ט(א) סיפא, גילוי מסמכים שהוא בדרך כלל שמור להליכים בתביעות רגילות לאחר הגשת כתב הגנה מצד הנתבע.

מאידך יש לעיין היטב בהוראות פרק ט"ז4 לתקסד"א ולהיווכח שאין דרישה סטטורית שיהא חוזה שכירות בכתב. בעבר, בעלי נכסים שביקשו להגיש תביעות פינוי כשאין בידם חוזה שכירות היה צריכים לעשות זאת בדרך של הגשת תביעה רגילה יחד עם כל הזכויות והחובות של שני הצדדים הנלווים להליך של תביעה רגילה ובעיקר ללוח הזמנים ארוך יחסית למתווה שמציע פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי. לפיכך נראה כי פרק ט"ז4 לתקסד"א נותן יתרון משמעותי למקרים שבהם לבעל הנכס אין חוזה שכירות ועם זאת יש בידו עילת פינוי. מקרה נפוץ שיכול להתעורר הוא במצב שבו קיים חוזה שכירות עד לתאריך מסויים, והצדדים הסכימו בעל פה על המשך חוזה השכירות באותם תנאים [אולי להוציא גובה דמי השכירות שעלולים להשתנות], או שהסכימו לחתום על חוזה הארכה בכתב שבפועל לא נחתם מסיבות שונות. במקרה כזה, תנאי החוזה המקורי שגיבשו עילת פינוי באי תשלום שכר דירה במועד [ואולי בעוד תנאים אחרים] עלול לחול מכח הסכמה בעל פה ו/או מכח התנהגות הצדדים, כאשר חוזה השכירות המקורי אינו מספק לצורך תביעה בסדר דין מקוצר בהיותו לא תקף, אך הוא יכול להוות ראיה טובה לתנאי החוזה המוארך. גם המקרה שבו אין בכלל חוזה שכירות מסיבה כלשהיא או שחוזה השכירות חסר עילת פינוי מפורשת יכול להתפרש על ידי בית המשפט כמקנה סעד פינוי למשכיר בדרך של השלמה חוזית או בדרך פרשנות של התנהגות הצדדים כפי שיעלה מעדויות הצדדים בפני בית המשפט.

יתרון נוסף לתביעת הפינוי בערוץ שקובע פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי היא ההגבלות על הנתבע האמורות בתקנה 215יג לפיהן מנוע הנתבע מלהגיש תביעה שכנגד ו/או הודעת צד ג'. נראה כי כוונת מתקין התקנות היתה לייחד את הדיון לפי פרק זה לתקנות לדיון בשאלת הפינוי בלבד, דבר המצמצם באופן ניכר את יריעת המחלוקת שבין הצדדים ומאפשר הכרעה מהירה בעילת הפינוי. פרק זה גם קובע לוח זמנים מהיר ומחייב את בית המשפט לדון בתביעה בתוך 30 ימים מהמועד האחרון להגשת כתב הגנה כקבוע בתקנה 215יא לתקנות. ספק רב אם העומס על בתי המשפט יאפשר עמידה של בתי המשפט בלוח זמנים כזה.

במקרה אחד – תא"ח 19016-09-10 ואנונו נ' גבלי [פורסם בנבו] דחה בית המשפט השלום מפי כב' הרשמת שוש שטרית בקשות של הנתבעת אשר לדעת בית המשפט היה בהן מטרה המנוגדת לתכלית פרק ט"ז4 לתקנות לזרז את הדיון. במקרה זה, ב"כ הנתבעת הגיש 2 בקשות. האחת, בקשה לארכה להגשת כתב הגנה, השניה בקשה למחיקת כותרת התביעה כתביעה לפינוי מושכר. בית המשפט קבע בהחלטתו:

"א.   הוראות תקנה  215ז  שבפרק ט"ז 4  לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 מלמדות אותנו, כי המדובר בהליך מיוחד שנועד ליתן מענה מהיר קצר ויעיל לתובענות שעניינן פינוי מושכר . מכאן, כי בקשה להארכת מועד להגשת כתב הגנה צריכה לנימוקים כבדי משקל, ואין די בטענה כללית שעניינה עומס בעבודת ב"כ הנתבע. 

ב.   באשר לבקשה למחיקת כותרת, שימת לב ב"כ הנתבעת, כי שלא כמו בתובענה שהוגשה בסדר דין מקוצר, אין בהוראות ההליך על פי תקנה 215 ז – פינוי משוכר, ליתן בידי הנתבע להגיש בקשה שעניינה מחיקת כותרת שהוא הליך  ייחודי לתביעה שהוגשה בסדר דין מקוצר בלבד".  

גם בבש"א [ירושלים] 1369/10 [פורסם בנבו] דחה בית המשפט ניסיון למחיקת כותרת בטענה שהעובדות מורכבות מידי מכדי שתביעת הפינוי תתברר בסדר הקבוע בפרק ט"ז4 לתקנות, קרי: כתביעה לפינוי מושכר.ניסיונות הנתבעים למחוק את כותרת התביעה כתביעה לפינוי מושכר ולהעבירה לפסים של תביעה רגילה מגלה כי קיצור ההליך הוא משמעותי, ובעיקר מפחית את הלחץ על בעל הנכס כתובע בעת משא ומתן לסיום הסכסוך המשפטי על ידי הפרדת הצד הכספי מעילת הפינוי. השוכר מאבד נקודת יתרון משמעותית שעה שתביעת הפינוי מתבררת בנפרד. הואיל ופעמים רבות השוכר יכול להסכים לפינויו אך הוא נשאר בנכס כדי להגיע להסדר כספי נוח וטוב יותר עם המשכיר בעל הנכס, הרי שהפרדת הדיון המשפטי בעילת הפינוי מהעילות הכספיות האחרות שיכולות להיות בין הצדדים מחזקת את בעלותו של בעל הנכס בדירתו ומאפשרת לו ניהול הסכסוך המשפטי-כספי עם השוכר כשהוא מחוץ לנכס ומבלי שהמשך שהותו של השוכר בנכס תסב ו/או תגדיל את נזקיו הכספיים.

ניתן לטעון כי מגמה זו – של הפרדת הדיון המשפטי בעילת הפינוי מהעילה הכספית – עולה בקנה אחד עם חיזוק ההגנה על הקנין הקבועה בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו ולפיכך סביר יותר שתובעים יעשו שימוש בערוץ זה לפנות שוכרים. שאלה מענינת היא האם יכול השוכר להתנות על הוראות התקנות כבר בחוזה השכירות ולמנוע מהמשכיר תביעה לפינויו מהמושכר לפי פרק ט"ז4 לתקנות? קשה לראות כיצד הצדדים לחוזה השכירות – בעיקר אם אינם מיוצגים – יתנו דעתם על סוגיה זו. אך בהנחה שענין זה עולה למשא ומתן בין הצדדים בשלב שלקראת החתימה על חוזה השכירות, נראה בעיני שניתן להתנות על ערוץ התביעה שיועמד לרשות התובע במקרה שיבקש לתבוע תביעת פינוי, בדומה להתניה על כל סעד אחר. שוכר מתוחכם יכול גם להסוות התניה כזו בתניה חוזית שפרשנותה הסבירה תמנע מהתובע שימוש בתביעה לפינוי מושכר מכח פרק ט"ז4 לתקנות.

§  ג.2   הסעדים הכספיים [טרם הושלם]