לאחרונה נתנו שני פסקי דין[1] בתביעות פינוי שהגישו משכירים כנגד שוכריהם שלא שלמו דמי שכירות עקב משבר הקורונה. השוכרים התגוננו בטענות של סיכול והעדר תם לב. בית המשפט לא קיבל את טענות ההגנה לפיהן נמנע מהשוכרים להשתמש בנכס עקב סגירת העסקים עפ"י צווי החרום שהוציאה הממשלה בתקופת הקורונה. במאמר זה נבחן את טעמי בית המשפט בדבר טענת הסיכול כטענת הגנה מצד שוכרי הנכס, מכח סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה[2].
על הסכם שכירות חלים דיני החוזים. טענת בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א -1971 [להלן – חוק התרופות] ומשכך חלה גם על מערכת יחסים חוזית של שכירות. במאמר זה נתמקד בסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, וזאת בהיותו סעיף ספיציפי המתייחס למערכת חוזית של שכירות, ונשאל האם אמנם סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה דן בנסיבות של סיכול.
סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה שכותרתו "פטור מחובת תשלום" קובע:
"(א) היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.
(ב) הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות בסעיף קטן (א) ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען."בית המשפט מביא את הפרשנות לסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה בפסק דינו:
"הפסיקה פירשה את הוראותיו של סעיף 15 הנ"ל כמקנות לשוכר זכות להימנע מתשלום לא רק אם לא הייתה אפשרות לעשות שימוש במושכר כלל, אלא אם לא הייתה אפשרות לעשות שימוש במושכר למטרת השכירות, וכפי שציין בית המשפט העליון ע"א 4893/14 וליד חמודה זועבי נ' מדינת ישראל – משרד האוצר פורסם בנבו (להלן: "עניין זועבי")
"המשכיר הוא האחראי לכך שהשוכר יוכל להשתמש במושכר, וחלה עליו חובה מוגברת לצפות אירועים העלולים לסכל את חוזה השכירות וליידע את השוכר אודותיהם. במצב הדברים הרגיל, ערב החתימה על חוזה השכירות, לשוכר יש פחות מידע בהשוואה למידע שברשות המשכיר, ולכן יכולתו לצפות את האירוע המסכל פחותה. במובן זה, המשכיר הינו "נושא הסיכון העדיף" (Superior Risk Bearer) כך שגם בבחינת ניתוח כלכלי של חלוקת האחריות במסגרת חוזה השכירות, ראוי להטיל על המשכיר את הסיכון למקרה של סיכול מטרת החוזה" (עניין זועבי, פסקה 35 לפסק דינו של כב' השופט יצחק עמית)
אלא שבפסקה 43 לפסק דינו של כב' השופט עמית בעניין זועבי מבהיר כב' השופט עמית כי:
"[…] סעיף 15 לחוק השכירות נסב על נסיבות הקשורות במושכר, להבדיל מנסיבות הקשורות 'במצב הכללי, כמו בצורת, מגפה, שביתת מסחר כללית, מצב מלחמה…' (סוכובולסקי, עמ' 442). לכן, כאשר המצב הביטחוני בארץ או בעיר מסוימת גורם לירידה רבתי במספר הלקוחות, או גורם לחשש של העובדים או של הלקוחות להגיע למושכר, יחולו דיני הסיכול הרגילים."
רוצה לומר: על פי ההלכה הפסוקה, הוראות הסיכול שבסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה רלוונטיות רק כאשר המניעה לעשות שימוש נובעת מהמושכר עצמו, וזאת, כעולה מפסקה 35 שצוטטה לעיל, בשל המידע העודף שיש למשכיר על פני שוכר. לעומת זאת, כאשר הגורם המסכל אינו ייחודי למושכר עצמו – כלומר, כאשר מדובר במצב רחב – אזי אין למשכיר יתרון ביכולת לצפות את הסיכון ולהיערך אליו, ואין תחולה להסדר המיוחד שבסעיף 15, ואנו חוזרים אל דיני הסיכול הרגילים – קרי להסדר הקבוע בסעיף 18 לחוק התרופות.
פרשנות זו של סעיף 15 נותנת מענה גם לעובדה, שאין מחלוקת שלא ניתן היה להפעיל את העסק במושכר כלל – וזאת מכוח צווי החירום. ההלכה הפסוקה מבחינה בין מניעה קונקרטית ביחס לנכס מסוים – למשל: אולם אירועים ספציפי שהוצא נגדו צו הריסה, ובין מניעה כללית ביחס לקבוצה רחבה של נכסים – למשל אולמות אירועים באופן כללי. בעוד המקרה הראשון חוסה תחת סעיף 15, ומצדיק הפסקת תשלום דמי השכירות, המקרה השני אינו חוסה תחת סעיף 15, ואינו מקים את הפטור האמור."
על יסוד האמור לעיל, קובע בית המשפט: "מכאן שאני קובע, שבענייננו, כאשר אין ספק שמניעת השימוש נובעת ממגפה (שהיא אחת הדוגמאות המובאות בעניין זועבי), וכאשר מניעת השימוש אינה ייחודית לנכס הקונקרטי, אין תחולה להוראות סעיף 15 לחוק השכירות, ודין טענת הנתבעים בעניין זה – להידחות."
בית המשפט לא מסתפק בכך, ומוצא לנכון להרחיב בשאלה מה משך מערכת היחסים החוזית שהתקיימה בין הצדדים לארוע המסכל הנטען, וסבור שככל שמשך מערכת היחסים החוזית עובר לארוע המסכל היה קצר יותר, כך יש הצדקה גדולה יותר לביטול ההסכם.
"האם היה בסעיף 15 לחוק השכירות כדי לסייע לנתבעים?
להשלמת התמונה, ובמידה רבה – למעלה מן הצורך, אציין כי להשקפתי, בנסיבותיו של תיק זה, גם אילו סברתי כי יש תחולה לסעיף 15 לחוק השכירות בענייננו, עדיין לא היה בכך כדי לשלול את זכותה של התובעת לתבוע פינוי מהמושכר. הטעם לכך נעוץ בסיפה לסעיף 15 (א), הקובע כי:
"המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות."כלומר – סעיף 15 מאזן בין זכותו של השוכר להימנע מתשלום דמי שכירות ובין זכותו של המשכיר שלא להמשיך ולהיות קשור בהסכם שכירות חינם, והשאלה המתעוררת בעניין זה היא מהו אותו "זמן סביר" שאחריו זכאי המשכיר לבטל את החוזה.
כאמור, בענייננו הדיון הוא בבחינת למעלה מן הצורך, אולם אציין, כי נתון מהותי בעיניי לקביעת אותו זמן סביר הוא פרק הזמן שבו נמשכו היחסים החוזיים עד קרות האירוע המסכל. הטעם לכך הוא, שככל שהיחסים החוזיים ארוכים וממושכים יותר, קל והגיוני יותר לקבוע כי חובתם של הצדדים זה כלפי זה הולכת וגוברת. לעניין זה ניתן ללמוד, על דרך ההיקש, ממערכות יחסים חוזיות מתמשכות אחרות במשפט, ובהקשר זה – הסכמי שכירות שאינם נקובים בזמן (ראו לעניין זה: ע"א (מחוזי-חיפה) 56057-05-15 קרן הדר בע"מ נ' איטח פורסם בנבו), הסכמי סוכנות (וראו לעניין זה ע"א 442/85 משה זהר ושות' נ' מעבדות טרבנול בע"מ, פ"ד מד (3) 661, 707 (1990), והסכמי עבודה, כפי שיפורט להלן.
אני סבור שגם בפירוש "הזמן הסביר" לפי סעיף 15 הנ"ל, יש מקום לבחון את היחס שבין משך החוזה ובין משך האירוע המסכל. כך, כאשר מדובר ביחסי שכירות המתנהלים בין הצדדים משך חמש שנים, לא יהיה באירוע מסכל בן חודשיים כדי להצדיק ביטול החוזה, ולעומת זאת, כאשר מדובר ביחסי שכירות "צעירים", בני חודשיים, די יהיה בפרק זמן של חודשיים כדי להוות זמן סביר לביטול ההסכם.
בענייננו, נכרת הסכם השכירות בחודש ינואר 2020, ואילו תקופת קורונה החלה כחודשיים לאחר מכן. על כן, כאשר משך ההפרה שווה (או אף עולה) על משך התקופה שבה התקיימו היחסים החוזיים כתיקונם – אני סבור כי חודשיים הם זמן סביר להודעת ביטול, ועל כן – גם אילו סברתי שמתקיימים תנאי סעיף 15 – לא היה בכך כדי להצדיק, לטעמי, את מניעת סעד הפינוי מאת התובעת."
בפסק דינו השני, לאחר שבית המשפט סבור שיתכן והנתבעת חזרה בה מההגנה הקבועה בסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, הוא עדיין קובע שגם שימוש קרוב לשימוש המקורי שלשמו הושכר הנכס, יש בו לאיין את ההגנה שיכול השוכר לבנות על יסוד סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה:
"שנית, תניית הפטור לפי סעיף 15 חלה רק במצב שבו נמנע מן השוכר לעשות שימוש במושכר למטרתו כלל, קרי – למצב של הפסקת הפעילות באופן מוחלט. בענייננו, אין מחלוקת, והנתבעת מודה בכך בפה מלא, הנתבעת הפעילה את המושכר למטרתו – מלון, גם אם לא באופן המדויק שאליו התכוונה (וראו, כאמור, סעיף 22 לתצהיר התומך בכתב התביעה). הנתבעת עשתה שימוש במושכר, הפיקה ממנו הכנה – וזאת בדיוק לתכלית שלשמו הושכר המושכר – קרי, שימוש כמלון.
לא נעלמה ממני הטענה, כי התובעת עצמה טענה שהנתבעת לא השתמשה בנכס כמלון אלא כמאגר דירות להשכרה לתקופה בינונית. אין בכך כדי לשנות את מסקנתי, שלפיה די בכך שהנתבעת הפעילה במושכר עסק שמהותו – השכרת חדרי מלון לדיירים, ועל כך אין היא חולקת – כדי להוציא את עניינה מתחולת סעיף 15."
ודומני שיש מקום להעיר, שסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה מתנה את ההגנה בפעולת ביטול. הרישא לסעיף 15(א) קובעת שאם קיימת מניעות להשתמש במושכר "מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו", הפטור מדמי השכירות יחול כל עוד לא בוטל הסכם השכירות מצד השוכר. זאת אומרת, זכות הביטול הראשונית היא לשוכר, ורק לאחר זמן סביר, במידה והשוכר אינו מנצל את זכותו לביטול, רשאי המשכיר לבטל את החוזה השכירות אלא אם השוכר מוותר על הפטור מדמי השכירות.
במילים אחרות, סעד הפינוי הדוחה את טענת הגנת סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה מחייב ביטול החוזה, בעוד שהתובעות טענו להפרת חוזה עקב אי תשלום. סעדי הפינוי יכול שיעוגנו בהסכם עצמו, גם ללא אקט של ביטול ההסכם, וזאת על מנת לשמור על סעדים נוספים שיכולים לעמוד במשכיר מכח החוזה עצמו.
סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה אינו נותן פטור מקיום חוזה שלא בוטל, אלא לכל היותר מעניק את ברירת הביטול לצד הנפגע [השוכר], ובהעדר פעולת ביטול מצד השוכר – למשכיר. למעשה סעיף 15 בא למנוע התעשרות שלא כדין של צד לחוזה על גבו של משנהו, ולא בא להקים את סעד הפינוי עקב הפרה. תוצאת ביטול הסכם השכירות יכולה להקים סעד פינוי בעילה אחרת.
דומה שבית המשפט רואה בסעד הפינוי כסעד של ביטול הסכם[3], ולא כך היא תמיד! סעד הפינוי יכול להיות תוצאה של ביטול הסכם או תוצאה של הפרת הסכם שלא בוטל, שכן ברירת הביטול היא לנפגע, במקרה דנא למשכיר.
אף שהמתדיינים – ובעקבותיהם בית המשפט – ראו בסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה כסוג של סיכול, השוואה של סעיף 18 לחוק התרופות לסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה יגלה שמדובר בנסיבות שונות. בעוד הסיכול בסעיף 18 לחוק התרופות מדבר על כל הפרה בנסיבות מסכלות שלא היו ידועות לצדדים, ושגורמות למניעות יסודית בקיום החוזה, ומעניקות פטור למפר מאכיפה ו/או פיצויים, סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה מעניק פטור מתשלום בלבד מחמת מניעות משימוש במושכר, ומתנה זאת באי ביטול החוזה, אך לא מונע סעדים נוספים. לענ"ד סעיף 15 לחוק השכירות קובע סוג של חלוקת אחריות ביחס לתקופה שיש מניעות להשתמש במושכר ובמידת השימוש שניתן היה לעשות במושכר.
ויש עוד מקום להאריך בעיון בשני פסקי הדין הללו, וביישומם לסעדי ההגנה שעומדים לשוכרים בפני תביעות פינוי בשל משבר הקורונה.
[1] תא"ח 4492-05-20 מ.ג. יצחקי בע"מ נ. ח.י.א שותפויות בע"מ ואח', פסה"ד מפי כב' השופט עמית יריב מיום 23.06.2020; תא"ח 27886-05-20 עופר אגם יזום ובניין בע"מ נ. קווינסטאון יזמות והשקעות בע"מ, פסה"ד מפי כב' השופט עמית יריב מיום 24.06.2020.
[2] פסה"ד אמנם דנים גם בטענת הסיכול הכללית מכח סעיף 18 לחוק התרופות אך דיון זה ראוי למאמר נפרד.
[3] ראה סעיף 22 לפסה"ד בענין יצחקי.