האם שוכר שפונה מביתו בהחלטת הממשלה חייב להמשיך ולשלם דמי שכירות בתקופה שבה הוא מפונה – שלא מרצונו – מביתו? – כמו בתקופת הקורונה שהציפה את שאלת סיכול חוזים שונים[1] – ובכללם חוזי שכירות – במלחמת חרבות ברזל שנכפתה עלינו פונו תושבים רבים מבתיהם בהחלטת ממשלה מסיבות בטחוניות, ונשאלת השאלה מה דינם של הסכמים שהמלחמה גרמה לשיבושם ו/או סיכולם.
סעיף 15(א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 [להלן – החוק] קובע: "היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו, והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך,פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות". סעיף 15(ב) לאותו החוק מצמצם את הפטור מתשלום דמי השכירות רק לנסיבות שלא ניתן היה לצפותן מראש ו/או למנוע אותן.
סעיף 15(א) לחוק אינו עושה הבחנה במניעת השימוש במושכר מחמת נסיבות הקשורות בגוף המושכר לנסיבות מניעת שימוש הקשורות בדרכי גישה אל המושכר. במלחמת חרבות ברזל, בהוראת הממשלה, נמנע מהתושבים השוכרים נכסים באזורים שפונו, להגיע אל בתיהם ולהשתמש בהם – דהיינו מניעת שימוש מחמת דרכי גישה אל המושכר.
סעיף 15 לחוק מבוסס על פסיקת בית המשפט העליון בענין אלברנס (ע"א 16/49 יוסף אלברנס נ. יוחנן שמטרלינג, פ"ד ד, 573) שעסק במניעת הגישה של השוכר למושכר לחנותו בשל מלחמת השחרור, ושם נקבע שהפטור מתשלום דמי השכירות מוצדק. לפי הלכה זו, שוכרי דירות ביישובי עוטף עזה ועל גבול לבנון אשר אולצו לעזוב את בתיהם בהוראת הממשלה, וזאת על מנת לשמור על ביטחונם בשל הסכנה הביטחונית להמשך המגורים במקום, עשויים להיות פטורים מתשלום דמי שכירות כל עוד מצב החירום נמשך.
כשפורצת מלחמה, בנסיבות בלתי צפויות לחלוטין, וגורמת לשיבוש או סיכול קיום חוזה, עולה השאלה מי נושא בנטל הסיכון של סיכול חוזה השכירות: השוכר שפונה בהוראת השלטונות או המשכיר כבעל הנכס. האם מלחמה כללית, שבמסגרתה מפונים עשרות או מאות אלפי תושבים מבתיהם, היא נסיבות של 'מכת מדינה'? שאלה נגררת נוספת שעולה במצב כזה, האם במצב שבו השוכר פטור מתשלום דמי השכירות והמשכיר ניזוק, האם זכאי המשכיר לפיצוי מהמדינה שהורתה על פינוי התושבים? האם נכון להבחין בין שוכר פרטי לשוכר עסקי?
כמו בתחומים רבים אחרים שבהם מלחמת חרבות ברזל ונסיבותיה זמנה (ראה לדוג' תיקון 19 לחוק הירושה), בתי המשפט ככל הנראה עלולים להיזקק להכרעות בסוגיות מעין אלו בהמשך הדרך.
(*) אין באמור במאמר זה משום תחליף ליעוץ משפטי קונקרטי בהתאם לנסיבות הענין.
(**) משרד עוה"ד מיליס עוסק במשפט אזרחי ומסחרי ובליטיגציה אזרחית ומסחרית.
(***) לסקירת עמדת המשפט העברי בסוגיה, ראה מאמרו של מיכאל ויגודה, בגליון מס' 536 של המחלקה למשפט עברי במשרד המשפטים.
[1] ראה מאמר בענין באתר משרד עוה"ד מיליס www.millislaw.com תחת לשונית "חוזים".