על הזהירות בהסתמכות על אישורי זכויות מטעם רשות מקרקעי ישראל/ מאת: עוה"ד מיליס יואב

נכסים לא מעטים בישראל אינם רשומים בטאבו (מרשם המקרקעין) ע"ש בעליהם/חוכריהם, מסיבות שונות. פעמים רבות, לכל היותר בידי המוכר אישור זכויות מטעם רמ"י (רשות מקרקעי ישראל/"המנהל") בדבר זכויות החכירה (שהן במהותן זכויות חוזיות) שלו בנכס, ואישור הזכויות של המנהל משמש סוג של תחליף לאישור הזכויות של מרשם המקרקעין. עסקאות לא מעטות יוצאות אל הפועל על סמך אישורי זכויות מעין אלו. האם רוכש נכס יכול להסתמך בתם לב על אישור זכויות מעין זה? האם אישור זכויות של המנהל/רמ"י יכול לשמש הגנה טובה לרוכש, בדומה להגנה הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין, הקובע: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתם-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון"?

לאחרונה (סוף חודש 07/2023) נתנה החלטת בית המשפט העליון (במסגרת בקשת רשות ערעור שניה של המבקש לערער על פסה"ד בערעור של ביה"ש המחוזי) שבחנה שאלה זו. במסגרת העובדות התברר כי המנהל/רמ"י הקצה חלקת מקרקעין לבני זוג, כאשר ביחס לאותה חלקת מקרקעין ניתן פס"ד המכיר בבעלות של אדם אחר, וזכויותיו טרם נרשמו. בני הזוג מכרו את החלקה למבקש. עוד לפני רכישת המבקש בוצעו הליכים משפטיים נוספים שבמסגרתם תיקן פקיד ההסדר את לוח הזכויות בהתאם לפסקי הדין המשפטיים. בני הזוג הציגו למבקש אישור זכויות עדכני מטעם רמ"י/המנהל ביחס לזכויותיהם בנכס. העסקה משנת 2005, ורישום הזכויות ע"ש הבעלים הנכונים (בהתאם לתוצאות הליכים משפטיים וצו ירושה) בוצע בשנת 2006. הבעלים בקשו מהמבקש לסלק את ידו מן המקרקעין, והמבקש סירב, וכאשר גם רמ"י/המנהל סירב לתת קרקע חליפית לבעלים הוגשה על ידי הבעלים תביעת פינוי כנגד המבקש ובית המשפט קבע שהם הבעלים והורה על פינוי המבקש (בפסה"ד נדונה גם סוגית דמי שימוש שאינה רלבנטית לנקודה במאמר זה).

המבקש שרכש בכסף מלא את המקרקעין ותוך הסתמכות על אישור הזכויות של רמ"י/המנהל יצא קרח, בכאב לב גדול שזכה לאמפתיה רבה מצד ערכאות בתי המשפט. בית המשפט קבע ש"ענין לנו בהליך זה בתוצאותיה של 'תאונה משפטית', קשה למדי יש לומר, שארעה בשל טעות שנפלה בפסק הדין. קשה שלא להבין ללבו של מי שרכש זכויות במקרקעין בתם לב, ונדרש, שנים רבות לאחר מכן, לפנותם לטובת בעליהם האמיתי….

הבקשה מעוררת את שאלת תחולתו של סעיף 10 לחוק המקרקעין על העניין שבנדון. ברם, סעיף זה, והפרשנות שניתנה לו בפסיקת בימ"ש זה, אינם מותירים ולוּ חרך צר שדרכו יכול המבקש לעבור. משעה שלא עמד המבקש בדרישת ההסתמכות על מרשם המקרקעין – אלא הסתמך על המסמך שהפיקה רמ"י – אין הוא יכול להיבנות מתקנת השוק שבסעיף 10 לחוק המקרקעין. הניסיון לגזור גזרה שווה בין המרשם לבין כל מסמך אחר של גוף מנהלי המעיד על קיומן של זכויות – אינו עולה בקנה אחד עם פסיקת בימ"ש זה. בבסיס קביעת המחוקק כי רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, עומד עיקרון סופיות המרשם, המשמיע כי הרישום בפנקס המקרקעין משקף את מצב הדברים לאשורו. תכלית עיקרון סופיות המרשם היא לבצר את אמינותו ואת הוודאות שהוא מקנה, ולהבטיח את יציבות הזכויות הרשומות במקרקעין שעברו הליכי הסדרה. מטעמים אלו, מרומם המרשם מכל מסמך אחר, ואין ערוֹך לו. מעמדו המיוחד של המרשם, הוא שניצב בבסיס הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין, לפיה הסתמכות עליו בתום לב – ועליו בלבד – תאפשר רכישת זכות במקרקעין, אף אם הרישום לא היה נכון. הסתמכות על מרשמים אחרים, לרבות מרשמים פנימיים של רמ"י, אינה מספיקה לצורך תחולת סעיף 10 האמור.

יתר על כן: בעניין דנן, אין תחולה לסעיף 10 לחוק אף מטעם נוסף. זאת בהתאם להלכת הרטפלד, המורה כי הגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין מותנית ברישום הזכות במרשם המקרקעין, ובהיעדר רישום אין זכותם של הרוכשים נהנית מהגנת הסעיף. משלא נרשמה זכותו של המבקש במרשם המקרקעין, ואף לא זכותו של כל גורם אחר מלבד משפחת פראן, הרי שהגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין כלל לא יכולה לקום.

גם את טענת המבקש, לפיה יש לבכר בנסיבות העניין מתן סעד מן הצדק והיושר על פני שורת הדין, נמצא לדחות. לא זו בלבד שבימ"ש השלום לא עיוות את דינו, אלא אדרבה – הביא בחשבון את מכלול הנסיבות, עת קבע כי המבקש לא יחויב בדמי שימוש ואף התחשב בו בפסיקת ההוצאות. כמו כן, בימ"ש השלום התיר למבקש לפצל סעדים, ובכך אִפשר לו לתבוע, בהליך נפרד, את רמ"י בגין נזקיו הנטענים."

בפסה"ד הקצר יחסית, לא מובאת עמדת המנהל/רמ"י ביחס לאישורי הזכויות שהוא מנפיק, ויתכן שעמדה כזו הובאה בפני ערכאות קמא. יש לתהות באיזו מידה יכול קונה פוטנציאלי להסתמך בתם לב על רישומי רמ"י/המנהל, והאם יכלו לעמוד בפני בית המשפט חלופות יצירתיות לתת סעד למבקש – שלא היה כל ספק לבית המשפט שהוא ניזוק כתוצאה מתאונה משפטית שנגרמה שלא באשמתו – על דרך יישום הגיוניו של סעיף 10 לחוק המקרקעין דרך עקרונות תם הלב, שיקולי יושר וצדק, ומאזן הנזקים שבין המבקש לבין הבעלים האמיתי.

****

פסקי דין:

רע"א 5542/23 דניאל גרונר נ. חנא גובראן פראן (פורסם באתר נבו);

אזכור פס"ד בהחלטה: רע"א 2267/95 היועמ"ש במשרד האפוטרופוס הכללי נ. הרטפלד, פ"ד מט(3) 854.

היום: ד' תשרי, תשפ"ד, 19/09/2023